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29.01.2019Jérôme Barré

Tax Alert – Loi de finances pour 2019 et IFI : attention aux prêts in fine souscrits par une société !

Dans le cadre du régime applicable pour l’IFI 2018, lorsque le bien immobilier était détenu par une société et que cette société avait souscrit un prêt in fine pour acquérir ce bien, il était possible de déduire 100% de la valeur du prêt in fine pour déterminer la valeur nette des parts de la société soumise à l’IFI.

En revanche, lorsque les biens immobiliers étaient détenus par une personne physique et que le prêt in fine était contracté directement par cette personne pour acquérir le bien, seule la partie du prêt correspondant aux annuités théoriques restant à courir jusqu’au terme prévu était déductible pour déterminer la valeur nette du bien immobilier soumise à l’IFI. Un amortissement était ainsi opéré afin d’éviter l’effet d’aubaine lié à la conclusion d’un prêt in fine en matière d’IFI.

Il était donc plus favorable d’acquérir le bien via une société puisque la base imposable à I’IFI pouvait être réduite de la totalité du montant du prêt in fine.

A compter de l’IFI 2019, la loi de finances pour 2019 est venue étendre cette règle restrictive aux prêts in fine contractés par une société applicable. L’article 974 II du CGI limite désormais la déduction à la somme des annuités théoriques restant à courir jusqu’au terme prévu y compris pour les prêts in fine souscrits par la société.

Ainsi, pour la valorisation des parts de société détenant des biens immobiliers dans le cadre de l’IFI 2019, il conviendra d’amortir les prêts in fine contractés par la société pour déterminer la valeur des parts de la société imposables à l’IFI.

Nous comprenons que cette règle s’appliquerait à tous les prêts in fine souscrits par la société, y compris à ceux souscrits antérieurement au 1er janvier 2019.

Cela pourrait amener certains contribuables à devenir redevables de l’IFI2019 alors qu’ils avaient échappé à l’IFI 2018.