Dans un article publié dans JurisHebdo (n°1053, mai 2026), Géraldine Machinet, associée du département immobilier de Franklin, analyse l’impact de la loi de simplification sur les baux commerciaux et sur l’urbanisme commercial. Elle détaille les nouveautés du statut des baux commerciaux (articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce), l’allègement du régime d’autorisation d’exploitation commerciale et les nouvelles règles d’urbanisme applicables aux opérations commerciales et industrielles.
La mensualisation du loyer, un nouveau droit d’ordre public
Le nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce rend le paiement mensuel du loyer de droit lorsque le preneur en fait la demande. Il concerne les activités de commerce de détail ou de gros et les prestations de services à caractère commercial ou artisanal, à condition de ne pas avoir d’arriérés non contestés. Les activités industrielles sont exclues. Le texte, d’ordre public, s’applique aux baux en cours. Le preneur qui conteste des charges doit donc formaliser sa contestation avant sa demande.
La clause « tunnel » sur l’ILC enfin sécurisée
L’article L. 145-38-1 autorise, par dérogation à l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier, les clauses encadrant la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse. La symétrie entre plafond et plancher est la condition impérative de leur validité.
Garanties plafonnées à un trimestre de loyer
L’article L. 145-40 plafonne les sommes versées à titre de garantie à un trimestre de loyer, pour les locataires bénéficiant du paiement mensuel. Le plafond vise aussi les garanties autonomes et les cautions de sociétés mères. La loi encadre également leur restitution : trois mois après la remise des clés, avec un délai de six mois pour les autres garanties. Elle prévoit aussi leur transmission au nouveau bailleur en cas de mutation. Ces règles s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés après la promulgation.
Clause résolutoire : des délais de paiement plus difficiles à obtenir
Le preneur doit désormais justifier de sa capacité à régler la dette locative et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience pour obtenir des délais ou la suspension de la clause résolutoire (art. L. 145-41). Cette règle vaut pour les demandes introduites après l’entrée en vigueur de la loi.
Droit de préférence : une définition légale du local commercial et artisanal
L’article L. 145-46-1 définit le local à usage commercial et le local à usage artisanal. Il exclut les bureaux exclusifs et les entrepôts, et inclut les réserves et emplacements attenants. Cette précision pourrait élargir le champ du droit de préférence pour les locaux mixtes.
Autorisations d’exploitation commerciale : un régime allégé
La loi crée de nouvelles dispenses d’autorisation : transfert temporaire de surface de vente en zone d’activité en transformation, déplacement de surface au sein d’un même ensemble commercial, transferts dans les secteurs d’ORT. Elle impose aussi aux CDAC de motiver intégralement leurs refus, ce qui facilite leur contestation.
L’analyse de Géraldine Machinet : un contentieux important à venir
Pour l’avocate, cette loi donnera lieu, comme la loi Pinel de 2014, à un contentieux important. Les bailleurs risquent d’être d’autant plus vigilants sur la solvabilité du preneur à la signature du bail.
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